La cobertura a las necesidades habitacionales de los hogares esta determinada por el contexto de los mercados de vivienda de las ciudades, y la política de vivienda regional y nacional.

3.1 El mercado de vivienda en Colombia
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El alza en los precios del suelo fue el principal factor que explicó la trayectoria creciente de los precios de la vivienda. Sin embargo, la persistencia de una tendencia positiva es características de periodos siguientes a ciclos de expansión del mercado.

El precio de la vivienda es el indicador que da cuenta del comportamiento general del mercado y como tal perite evidenciar la desaceleración del sector. A pesar de la tendencia positiva que ha perdurado durante los últimos años, los precios han presentado una desaceleración, pero aún con tasas de crecimiento positiva en algunas ciudades y segmentos. En 2016, el crecimiento real del IPVU (Índice de Precios de Vivienda Usada) fue de 5.2%, mientras que el del Índice de Precios de la Vivienda Nueva del Banco de la República fue de -1.5%. Esta situación sugiere que el precio de las viviendas usadas presenta un crecimiento como consecuencia del aumento de la escasez del suelo urbano para el desarrollo de proyectos, mientras que la caída de los precios de la vivienda nueva muestra la presencia de una sobreoferta como consecuencia de la caída de la demanda.

3.2 El mercado de vivienda en las regiones
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El dinamismo del mercado de vivienda en los años recientes se caracterizó por una actividad expansiva en las principales ciudades y, a diferencia de otras épocas, en las ciudades intermedias. Sin embargo, y como era de esperarse, la desaceleración de la economía ha reducido la dinámica del sector en las últimas con mayor fuerza. Muestra de esto es el aumento generalizado en el precio de la vivienda en años pasados, seguido por una actual reducción mayor que la del promedio nacional. Por ejemplo, ciudades como Villavicencio, Neiva y Pasto presentaron un decrecimiento anual negativo en el primer trimestre de 2016 y también en el de 20171. Este comportamiento de los precios se encuentra en línea con la desaceleración de las ventas en el segundo trimestre de 2017 en ciudades como Villavicencio (-41% anual) y Bucaramanga (-45% anual).

3.3 ¿Por qué la vivienda es un aspecto local?
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Durante los últimos años, Colombia ha tenido avances importantes en la reducción del déficit habitacional. Esto se ha logrado gracias al crecimiento económico, a la reducción de la pobreza y a las políticas habitacionales que los gobiernos recientes han implementado. Sin embargo aún queda pendiente solucionar problemas relacionados con la disponibilidad de suelo. La Figura 17 muestra así la fuerte diferencia que existe entre el porcentaje de suelo desarrollable y el déficit cuantitativo de vivienda en las principales ciudades del país. Esta diferencia es importante en comparación con las ciudades intermedias y pequeñas en donde la disponibilidad de suelo es relativamente mayor y en donde el déficit cuantitativo de vivienda es compensado por el suelo desarrollable.

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